Управління комерційною нерухомістю

Управління комерційною нерухомістю (далі УКН) це комплекс дій направлений на збереження цілісних характеристик, обслуговування та модернізація об'єкту нерухомого майна. З іншого боку УКН включає управлінням фінансами, тобто контроль дебету та кредиту, коли витрати перевищують надходження виникає питання ефективності управління.

 

Давайте проаналізуємо, як відбувається УКН в Україні.

Питання, що будуть розглянуті в статті:

1) Які моделі управління комерційною нерухомістю застосовуються в Україні;

2) Що потрібно, щоб ефективно здійснювати управління комерційною нерухомістю;

3) Управління комерційною нерухомістю за допомогою корпоративного інвестиційного фонду.

 

Які моделі управління комерційною нерухомістю застосовуються в Україні

Щоб ефективно здійснювати УКН потрібно мити певні знання, що допоможуть організувати ефективний процес управління та забезпечать прибутковість об'єкту нерухомості.

Аналіз поточної ситуації на ринку комерційної нерухомості допоможе оцінити ситуацію, що склалась, а власнику нерухомості буде легше сформулювати для команди поточні цілі. Команда, що здійснює УКН має розробити стратегію, попередньо здійснити вибір найкращого варіанту використання об'єкту нерухомості, сформувати команду, погодити ролі, кожного учасника команди та порахувати фінансову модель.

В подальшому розробити план, та здійснювати координацію діяльності між всіма учасниками процесу. Тапер давайте практично візьмемо декілька самих поширених моделей управління комерційною нерухомістю та проаналізуємо їх на предмет захищеності від протиправних дій рейдерів та державних силових органів, а також можливості проводити законну оптимізацію податків.

На малюнку № 1 зображено саму поширену модель УКН, фізична особа є власником нерухомості, щоб мінімізувати податкові наслідки, зазвичай, створюється ТОВ, якій передається об'єкт нерухомості в оренду. Ще однією з причин, чому поширена така модель, це податок на додану вартість (далі ПДВ). Орендатори вимагають від орендодавця, щоб той був платником ПДВ, а вони при сплаті орендних платежів мали право на податковий кредит, отримавши від орендодавця податкову накладну.
Всі ці чинники заставляють власника нерухомості здійснювати управління комерційною нерухомістю за допомогою ТОВ, у разі виникнення загроз втрати нерухомості, власник розірве договір оренди з поточною ТОВ, та створить нову ТОВ, якій і передасть об'єкт комерційної нерухомості для подальшого переукладання договорів оренди з орендаторами.

Які плюси та мінуси даної моделі, по-перше, зазвичай суми орендних платежів набагато вищі від витратної частини, у ТОВ виникають значні зобов'язання з податку на прибуток та ПДВ. В більшості випадків менеджмент намагаючись оптимізувати податки, звертається за допомогою до сторонніх осіб, які надають послуги з "сірої оптимізації", детально це питання висвітлене в статті "Оптимізація податку на прибуток".

Наслідки такої оптимізації непередбачувані, може пройти все спокійно, але зазвичай, компанії оптимізатори довго не працюють. Їх діяльність привертає увагу податкових органів, в більшості випадків, податківці не мають змоги знайти такі підприємства за місцем реєстрації, тому справи передаються до податкової міліції та починаються слідчі дії, які приводять до порушення карних справ. Потім за рішенням суду розкривається банківська таємниця, і починають всіх посадових осіб, контрагентів цих товариств викликати до податкової міліції, проводять слідчі дії, проводять непланові перевірки, за результатами яких донараховають податки. В подальшому власник та менеджмент змушені витрачати час та кошти на мінімізацію ризиків від дій фіскальних та правоохоронних органів, витрачаючись на адвокатів, створення нових юридичних осіб та переукладання договорів оренди.

upravlen 2 - Управління комерційною нерухомістю

Малюнок № 1.

Іноді буває так, що орендар не бажає переукладати договір оренди з новим орендодавцем, це призводить до вирішення суперечок в суді, частими фінансовими втратами не говорячи про репутаційні.

На малюнку №2 зображено модель УКН, де власником нерухомості виступає юридична особа, ця модель принципово не маю ніяких переваг перед моделлю, яка зображена на малюнку №1. Ризики та податкове навантаження таке саме, як і попередньої моделі УКН, крім того, ця модель більш ризикова, у випадку кримінальних чи господарських переслідувань товариства, можливе накладання арешту на об'єкт нерухомості.

Окреме питання, яке потребує окремої уваги це питання виплати доходів фізичній особі, на малюнку № 1, фізична особа власник нерухомості. Укладаючи договір оренди з ТОВ та отримуючи орендні платежі, товариство, як податковий агент утримує з доходу власника нерухомості, прибутковий податок з громадян (далі ПДФО) в розмірі 18% та перераховує його до бюджету. Намагаючись уникнути таких "втрат" фізична особа та ТОВ укладають договір оренди вказуючи занижену суму орендних платежів, у цьому випадку у ТОВ виникають надприбутки, при відсутності валових витрат, які б давали право на зменшення  податку на прибуток. Тоді ТОВ звертається до "сірих" оптимізаторів за допомогою підвищуючи ризик ймовірних податкових переслідувань. Фізична особа теж не може повноцінно використовувати грошові кошти так як не може пояснити свідки вони у неї, не маючи офіційного догоду.

upravlen 3 - Управління комерційною нерухомістю

Малюнок № 2.

Якщо власник ТОВ зображений на малюнку №2 виявить бажання отримати дохід, йому потрібно буде провести збори товариства, прийняти рішення про розподілення прибутку та виплату дивідендів. Але до цього ТОВ повинно отримати дохід, сплатити податки та задекларувати дохід, після цього при виплаті дивідендів утримати з фізичної особи ПДФО. Детально про дивіденди у статті "Як заробити на виплаті дивідендів" 

 

Що потрібно, щоб ефективно здійснювати управління комерційною нерухомістю

Щоб ефективно управляти комерційною нерухомістю потрібно використовувати моделі, які здатні використовувати тільки законні механізми податкової оптимізації та захисту активу від рейдерів та силових структур.

Корпоративний інвестиційний фонд (далі КІФ) відповідає таким якостям, на малюнку № 3 зображено загальні характеристики КІФ.

upravlen 4 - Управління комерційною нерухомістю

Малюнок № 3.

Управління комерційною нерухомістю за допомогою корпоративного інвестиційного фонду.

На підставі п. 141.6.1. Податкового кодексу України (далі ПКУ) КІФ звільняється від оподаткування податком на прибуток, а саме: кошти, внесені засновниками корпоративного фонду, кошти та інші активи, залучені від учасників інституту спільного інвестування, доходи від здійснення операцій з активами інституту спільного інвестування, доходи, нараховані за активами КІФ, та інші доходи від діяльності інституту спільного

На підставі  п.167.5.4.  ПКУ  фізична особа акціонер КІФ сплачує тільки 9% ПДФО, тобто половину від загальної ставки 18%.

На малюнку №4 зображено модель управління комерційною нерухомістю за допомогою КІФ.

upravlen 5 - Управління комерційною нерухомістю

Малюнок №4

Здійснюючи УКН за допомогою КІФ, акціонер має право на виплату дивідендів за пільговою ставкою 9%, доходи які буде отримувати КІФ звільнені від оподаткування податком на прибуток. У разі потреби КІФ може отримати свідоцтво платника податку на додану вартість та буде мати можливість надавати податкові накладні орендаторам, а сплачуючи платежі за утримання споруди буде мати право на податковий кредит, що зменшить податкове навантаження зі сплати ПДВ.

КІФ є надійним інструментом захисту активів від рейдерів, маючи 3-х рівневий захисту КІФ стає майже недосяжний для пересічного рейдера. Перший рівень захисту полягає в доступі до реєстру акціонерів КІФ. Реєстр акціонерів має право отримати тільки директор КУА, яка здійснює управління КІФ та Наглядова рада КІФ, яку призначає акціонер. Якщо у вас виникне бажання дізнатись хто є акціонером КІФ, вам потрібно звернутись з запитом до КІФ або КУА, з відкритих джерел ви цю інформацію не отримаєте, але підстав надавати вам інформацію про акціонера у КІФ чи КУА немає. Більше того, акціонер десь зберігає цінні папери, щоб стати акціонером КІФ потрібно здійснити продаж цінних паперів, ці угоди можуть бути укладені тільки професійним учасником. Торгівець цінних паперів (далі ТЦБ) укладає угоди купівлі-продажу акцій та інших цінних паперів, для цього йому потрібно особисто ідентифікувати продавця та покупця, це значить вони особисто повинні надати ТЦБ паспорт, ідентифікаційний код, довідку про відкритий розрахунковий рахунок, та рахунок в цінних паперах, виписку з депозитарної установи де зберігаються цінні папери про залишки, підтверджуючі документи про придбання цінних паперів. Після цього ТЦБ готує проект договорів купівлі-продажу цінних паперів та надає сторонам на погодження, після погодження тексту договору сторони підписують документ. Потім продавець та покупець звертаються до своїх депозитарних установ з розпорядженням про списання та зарахування цінних паперів.

Ці всі процедури майже унеможливлюють рейдерське захоплення.

Підсумовуючи вищевикладене, можна сміливо зазначити, що КІФ є надійним інструментом управління комерційною нерухомістю.

 

Фінансовий експерт, керівник

ПрАТ "Київська фінансова група"

Скуратовський Андрій