Управление коммерческой недвижимостью

Управление коммерческой недвижимостью (далее УКН) это комплекс действий, направленный на сохранение целостных характеристик, обслуживание и модернизацию объекта недвижимого имущества. С другой стороны, УКН включает в себя управление финансами, то есть контроль "дебета и кредита", когда расходы превышают поступления, возникает вопрос эффективности управления. Давайте проанализируем, как происходит УКН в Украине.

Вопросы, которые будут рассмотрены в статье:

1) Какие модели управления коммерческой недвижимостью применяются в Украине;

2) Что нужно, чтобы эффективно осуществлять управление коммерческой недвижимостью;

3) Управление коммерческой недвижимостью с помощью корпоративного инвестиционного фонда.

Какие модели управления коммерческой недвижимостью применяются в Украине

Чтобы эффективно осуществлять УКН нужно иметь определенные знания, которые помогут организовать эффективный процесс управления и обеспечат высокую доходность объекта недвижимости. Анализ текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости поможет изучить состояние рынка, сделать прогнозы его изменения в будущем.

Команда, которая осуществляет УКН должен будет разработать стратегию, предварительно осуществить выбор наилучшего варианта использования объекта недвижимости, сформировать команду, согласовать роли, каждого участник команды и осуществить расчет финансовой модели. В дальнейшем разработать план, и осуществлять координацию деятельности между всеми участниками процесса.

Тапер давайте практически возьмем несколько самых распространенных моделей управления коммерческой недвижимостью и проанализируем их на предмет защищенности от противоправных действий рейдеров и государственных силовых органов, а также возможности проводить законную оптимизацию налогов.

На рисунке № 1 изображено распространенную модель УКН.
Физическое лицо является владельцем недвижимости, чтобы минимизировать налоговые последствия, как правило, создается ООО, которому передается объект недвижимости в аренду. Еще одной из причин, почему распространена такая модель, это налог на добавленную стоимость (далее НДС). Арендаторы требуют от арендодателя, чтобы он был плательщиком НДС, чтобы они, при уплате арендных платежей имели право на налоговый кредит, получив от арендодателя налоговую накладную. Все эти факторы заставляют владельца недвижимости осуществлять управление коммерческой недвижимостью с помощью ООО. В случае возникновения угроз потери недвижимости, владелец расторгнет договор аренды с текущей ООО, и создаст новую, которой передаст объект коммерческой недвижимости для дальнейшего перезаключения договоров аренды с арендаторами.

kom1 - Управление коммерческой недвижимостью

Рисунок № 1.

Какие плюсы и минусы данной модели, во-первых, обычно суммы арендных платежей гораздо выше расходной части, в ООО возникают значительные обязательства по налогу на прибыль и НДС. В большинстве случаев менеджмент пытаясь оптимизировать налоги, обращается за помощью к посторонним лицам, которые предоставляют услуги по "серой оптимизации", подробно этот вопрос освещен в статье "Оптимизация налога на прибыль" .

Последствия такой оптимизации непредсказуемы, может пройти все спокойно, но обычно, компании оптимизаторы долго не работают, их деятельность привлекает внимание налоговых органов, в большинстве случаев, налоговики не имеют возможности найти такие предприятия по месту регистрации, так дела передаются в налоговую милицию и начинаются следственные действия, которые приводят к возбуждению уголовных дел. Затем по решению суда раскрывается банковская тайна, и всех должностных лиц, контрагентов этих обществ начинают вызвать в налоговую милицию, проводят следственные действия, проводят внеплановые проверки, по результатам которых доначисляют налоги. В дальнейшем владелец и менеджмент вынуждены тратить время и средства на минимизацию рисков от действий фискальных и правоохранительных органов, тратясь на адвокатов, создание новых юридических лиц и перезаключения договоров аренды.

Иногда бывает так, что арендатор не желает перезаключать договор аренды с новым арендодателем, это приводит к решению споров в суде, частыми финансовыми потерями, не говоря о репутационных рисках.

На рисунке №2 изображена модель УКН, где собственником недвижимости выступает юридическое лицо, в этой модели нет принципиально никаких преимуществ перед моделью, которая изображена на рисунке №1. Риски и налоговая нагрузка такая же, как и предыдущей модели УКН, кроме того, эта модель более рисковая, в случае уголовных или хозяйственных преследований общества, вероятность ареста активов более высока, так как ООО проводит хозяйственную деятельность.

Вопрос, требующий отдельного внимания это выплаты доходов физическому лицу, на рисунке № 1, физическое лицо владеет коммерческой недвижимостью. Заключая договор аренды с ООО и получая арендные платежи, общество, как налоговый агент, удерживает с дохода физического лица владельца недвижимости, подоходный налог с доходов граждан (далее НДФЛ) в размере 18% и перечисляет его в бюджет. Пытаясь избежать таких «потерь» физическое лицо и ООО заключают договор аренды указывая заниженную сумму арендных платежей, в этом случае в ООО возникают сверхприбыли, при отсутствии валовых расходов, которые бы давали право на уменьшение налога на прибыль, тогда ООО обращается к "серым" оптимизаторам.

Физическое лицо тоже не может полноценно использовать денежные средства, полученные неофициально в виде рентных платежей, так как не может подтвердить их происхождение.

kom2 - Управление коммерческой недвижимостью

Рисунок № 2.

Если владелец ООО изображенный на рисунке №2 пожелает получить доход, ему нужно будет провести собрание общества, принять решение о распределении прибыли и выплате дивидендов. В этом периоде ООО должно получить доход, уплатить налоги и задекларировать доход, после этого при выплате дивидендов удержать с физического лица НДФЛ. Подробно о дивидендах в статье "Как заработать на выплате дивидендов" .

Что нужно, чтобы эффективно осуществлять управление коммерческой недвижимостью

Чтобы эффективно управлять коммерческой недвижимостью нужно внедрять модели, которые способны использовать только законные механизмы налоговой оптимизации и защиты активов от рейдеров и силовых структур.

Корпоративный инвестиционный фонд (далее КИФ) соответствует таким качествам, на рисунке № 3 изложены общие характеристики КИФ.

kom3 - Управление коммерческой недвижимостью

Рисунок № 3.

Управление коммерческой недвижимостью с помощью корпоративного инвестиционного фонда.

На основании п. 141.6.1. Налогового кодекса Украины (далее НКУ) КИФ освобождается от налогообложения налогом на прибыль, а именно: средства, внесенные учредителями корпоративного фонда, средства и другие активы, привлеченные от участников института совместного инвестирования, доходы от осуществления операций с активами института совместного инвестирования, доходы, начисленные по активам КИФ, и другие доходы от деятельности института совместного инвестирования.

На основании п.167.5.4. НКУ физическое лицо акционер КИФ платит только 9% НДФЛ, то есть половину от общей ставки 18%.

На рисунке №4 изображена модель управления коммерческой недвижимостью с помощью КИФ.

kom4 - Управление коммерческой недвижимостью

Рисунок №4

Осуществляя УКН с помощью КИФ, акционер имеет право на выплату дивидендов по льготной ставке 9%, доходы, которые будет получать КИФ освобождены от налогообложения налогом на прибыль. В случае необходимости КИФ может получить свидетельство плательщика налога на добавленную стоимость и будет иметь возможность предоставлять налоговые накладные арендаторам. Осуществляя платежи за содержание объекта недвижимости с НДС, будет возникать право на налоговый кредит и уменьшенные налоговой нагрузки по НДС.

КИФ является надежным инструментом защиты активов от рейдеров, имея 3 уровня защиты КИФ становится почти недоступным для рейдера. Первый уровень защиты заключается в доступе к реестру акционеров КИФ. Реестр акционеров вправе получить только директор КУА, которая осуществляет управление КИФ и Наблюдательный совет КИФ, который назначает акционер.

Если у вас возникнет желание узнать кто является акционером КИФ, вам нужно обратиться с запросом в КИФ или КУА, из открытых источников вы эту информацию не получите. Что бы стать акционером необходимо приобрести акции фонда, для этого нужно привлечь профессионального торговца ценными бумагами. Торговец ценных бумаг (далее ТЦБ) заключает сделки купли-продажи акций и других ценных бумаг, для этого ему нужно лично идентифицировать продавца и покупателя, это значит они лично должны предоставить ТЦБ паспорт, идентификационный код, справку об открытых счетах в банке и депозитарном учреждении, также выписку из депозитарного учреждения где хранятся ценные бумаги об остатках, подтверждающие документы о приобретении ценных бумаг. После этого ТЦБ готовит проект договоров купли-продажи ценных бумаг и предоставляет сторонам его на согласование, после согласования текста договора стороны подписывают документ. Затем продавец и покупатель обращаются к своим депозитарным учреждениям с распоряжением о списании и зачислении ценных бумаг.

Подытоживая вышеизложенное, можно смело отметить, что КИФ является надежным инструментом управления коммерческой недвижимостью.

 

Финансовый эксперт, руководитель

ЧАО "Киевская финансовая группа"

Скуратовский Андрей